Umowa najmu okazjonalnego to rozwiązanie, które chroni interesy właściciela mieszkania w większym stopniu niż standardowy najem. Choć dla najemcy oznacza więcej formalności, to dla wynajmującego jest bezpieczniejszą formą współpracy. W tym artykule wyjaśniam, czym dokładnie jest najem okazjonalny, jak wygląda jego zawarcie i czym różni się od zwykłej umowy najmu.
Najem okazjonalny a standardowa umowa najmu
Umowa najmu okazjonalnego to forma najmu lokalu mieszkalnego, którą można zawrzeć wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Jej celem jest uproszczenie procedury eksmisyjnej w razie problemów z najemcą. Taka umowa została wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów i jest skierowana wyłącznie do osób fizycznych wynajmujących lokal prywatnie, poza działalnością gospodarczą.
Podstawową różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłym najmem jest zakres formalności. Przy umowie okazjonalnej najemca musi przedstawić notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazać lokal, do którego może się wyprowadzić w przypadku zakończenia umowy. W praktyce oznacza to, że właściciel ma narzędzie prawne do szybkiego odzyskania mieszkania bez konieczności prowadzenia długiego postępowania eksmisyjnego.
W przypadku zwykłej umowy najmu najemca podlega znacznie szerszej ochronie prawnej. Wypowiedzenie umowy lub eksmisja bez lokalu socjalnego jest często niemożliwa lub przeciąga się w czasie. Właśnie dlatego właściciele mieszkań coraz częściej wybierają formę najmu okazjonalnego, szczególnie gdy obawiają się zaległości w opłatach lub trudności z opróżnieniem lokalu.
Wymagane dokumenty przy najmie okazjonalnym
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi obowiązkami formalnymi, których nie ma w przypadku standardowego najmu. Najważniejszym dokumentem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Taki dokument umożliwia właścicielowi uzyskanie tytułu wykonawczego bez procesu sądowego w razie konieczności eksmisji.
Drugim obowiązkowym elementem jest wskazanie przez najemcę alternatywnego miejsca zamieszkania, do którego może się przeprowadzić po rozwiązaniu umowy. Musi to być konkretna nieruchomość, a właściciel tego lokalu powinien wyrazić pisemną zgodę na przyjęcie najemcy. Brak takiego dokumentu sprawia, że umowa nie ma mocy najmu okazjonalnego, nawet jeśli jest tak zatytułowana.
Ważne jest także zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania. To obowiązek wynajmującego, którego niedopełnienie skutkuje tym, że umowa będzie traktowana jak zwykły najem. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli wszystkie inne dokumenty zostały zgromadzone, to bez zgłoszenia właściciel traci uproszczoną ścieżkę eksmisji.
Korzyści i ryzyka dla wynajmującego
Dla właściciela mieszkania najem okazjonalny to przede wszystkim większe bezpieczeństwo prawne. W razie problemów z lokatorem, np. braku płatności lub odmowy wyprowadzki po zakończeniu umowy, może on szybko odzyskać mieszkanie. Oświadczenie notarialne pozwala rozpocząć egzekucję komorniczą bez konieczności prowadzenia długiego procesu sądowego.
Taka umowa ogranicza również ryzyko długotrwałego zajmowania mieszkania przez nieuczciwego najemcę. Zwykłe umowy najmu często uniemożliwiają skuteczną eksmisję bez wskazania przez gminę lokalu socjalnego. W przypadku najmu okazjonalnego obowiązek ten nie dotyczy lokatorów, którzy dobrowolnie poddali się egzekucji i wskazali miejsce do przeprowadzki.
Z drugiej strony najem okazjonalny może odstraszyć część potencjalnych najemców. Nie każdy chce ponosić koszty notariusza lub prosić znajomych o zgodę na ewentualne przyjęcie. Trzeba się liczyć z tym, że niektóre osoby zrezygnują z oferty właśnie ze względu na te formalności. Warto więc jasno komunikować warunki już na etapie ogłoszenia, by uniknąć nieporozumień.
Obowiązki i konsekwencje dla najemcy
Dla najemcy podpisanie umowy najmu okazjonalnego oznacza większe zobowiązania niż przy zwykłej umowie. Musi on przedstawić wymagane dokumenty, ponieść koszt wizyty u notariusza oraz zabezpieczyć sobie alternatywne miejsce zamieszkania. Niezłożenie któregoś z dokumentów powoduje, że umowa nie będzie miała charakteru okazjonalnego.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji może być wykorzystane tylko w określonych warunkach – gdy umowa została wypowiedziana zgodnie z prawem i upłynął termin na dobrowolne opuszczenie mieszkania. Wtedy właściciel może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie zlecić komornikowi eksmisję. Proces ten trwa krócej niż w przypadku standardowego najmu.
Warto jednak pamiętać, że najemca zachowuje pewne prawa, takie jak możliwość dochodzenia roszczeń przed sądem czy obowiązek właściciela do zapewnienia mieszkania w odpowiednim stanie technicznym. Umowa najmu okazjonalnego nie zwalnia wynajmującego z podstawowych obowiązków, takich jak usuwanie awarii czy utrzymanie mieszkania w stanie zdatnym do zamieszkania.
Kiedy warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny najlepiej sprawdza się w sytuacjach, gdy właściciel wynajmuje mieszkanie osobom, których nie zna lub nie ma pewności co do ich wiarygodności. To także dobra opcja przy wynajmie mieszkań w miastach akademickich lub turystycznych, gdzie rotacja najemców jest wysoka. Zabezpieczenie interesów właściciela pozwala ograniczyć ryzyko strat finansowych.
Warto rozważyć tę formę umowy również wtedy, gdy planujesz krótkoterminowy najem, ale chcesz uniknąć problemów z ewentualną eksmisją. Umowa najmu okazjonalnego może być podpisana na kilka miesięcy, a po jej zakończeniu najemca nie może liczyć na ochronę, jaką daje ustawa o ochronie lokatorów w standardowym trybie.
Jeśli obie strony są gotowe na dopełnienie formalności, umowa najmu okazjonalnego może okazać się korzystna zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Daje jasne zasady, ogranicza ryzyko konfliktów i zabezpiecza interesy każdej ze stron, pod warunkiem że dokumenty zostały przygotowane zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Autor: Antoni Borzęcki
